小さな試みで効果を上げたアイデア例:レトロ不動産化

小さいアイデアと思われるものも、大きな成果を出すというのが僕は好きです。

なぜかというと、お金とかって結局わりと信頼されていてそれで動くわけなので、それって価値が低いって思うんですね。お金自体の価値を否定しているのでなく、お金をかけなくても出来るよねという時にアイデアの価値が同等、それ以上ならお金よりも価値になるよなという視点が好きってことです。

ただアイデアによる成果をお金で換算してしまう比喩もありますけど(よくあるのが広告費に換算するとーですが)換算って意味はなくてですね、なぜなら1億円に換算出来ても1億円を得て使ったわけでもないので(笑)わりと脳内の話です。ただそれくらいの広告費を使わなくても良いとするとものすごく評価されていいのですが、まあされないですよね。なぜかというと、広告費というのが換算しづらいし、それが実際に1億円費やす「痛み」を持っていない事業者ならそりゃわからないぞと。それだけですね。

ちょっと枕が長くなりましたが、今回は不動産アイデアの面白いネタを見つけたので紹介します。

人気のない和室間取りをアイデアによって変えた

畳敷きの不人気マンション4室を即入居させた「マンダラ広告作成法」で出てきたアイデアとは

記事はこちらです。短いので読んでもらえればいいかと思います。

で、簡単にいえば、人気のない間取り、和室2部屋を表現や見せ方を変えてターゲットを変えつつ「即入室」するということに成功した話です。

人気のない間取りとは、和室です。和室って好きな人は好きですけど、実際に机を置くとかだと、マットを敷いたり色々しますし(洋室でもしますけど)、フローリングでないので家具が置きづらいとか、あと和室の畳が好きかどうかもあるし、まあ好みですよね。それくらい洋室が好まれる(はず)で、洋室1と和室1の2室ならまだいいのに、和室2ってなかなかかなと。ちなみに昔僕が探したところで、和室2部屋はないなと思ったりしました。全体で何部屋なのかによりますけどね。

ここで著者は「古さ」をデメリットでなく、それを魅力ととらえる、強みですよね、そういう視点に変えました。この視点は誰でも出来るのですが、物件オーナーは実情に敏感なので「今の不動産賃貸マーケットでは、和室は駄目ですよ」と、仲介業者に言われればそうだと思っちゃいますし、それを自分でどうにかしようってなかなか出来ないわけです。多くのオーナーは自分で広告文章を作成してみたいなことまでやらないのではないかと思いますし、わりと客付けする仲介側に言いなりとは言わないまでも、結構任せちゃうと。それなりにお金を払うからとか、色々言えても、やはり不動作業=オーナーはビジネスですから、リスクを持ってやるしかないかなというところです。要するに鵜呑みにしないってことですね。

それで何をしたかというと、レトロ、とくに昭和レトロのモデルルームとしてまずは1室を10万円で演出。賃貸案内自体の見せ方もレトロ調にしたと。

これによって、「古いからやだな」という人は来なくて、「昭和レトロ」いいじゃんと。雰囲気としては、最近は喫茶店のクリームソーダみたいなものとか、昭和喫茶を若い人がやるというケースもあるんですね。そういうのが単なるブームでなく、確実に昭和レトロとして商品化していたり、売れているのもあるかと思います。著者はプロとしてそれらを知っていたかもしれないですし、紹介している発想法で克服したとも言えます。

これによって、すぐ4室が埋まり、150万もリフォーム費用をかけずに、10万円の投資で済んだわけです。さらに詰めていくと、空室のままであれば空き家ですから、機会損失として例えば1室8万くらいとして、1ヶ月空室なら32万円がロスします。当然広告費とかも出しているので、1ヶ月いくらかは不明ですが仮に家賃1ヶ月分としても8万円です。さらに、管理費もあります。空室でもメンテナンスがいります。風を入れたりですが、これも入居前か入居後かで実質費用がどうなるかはおいておいて、管理費用とは家賃の5%は必要なはずです。

つまり、空室が1ヶ月あれば、4室の入居ロスで32万円+管理費4室で1.6万円+広告費8万円=41.6万円の費用ロスとなっていたともいえます。実質入居ロスは機会損失なので売上にならなかっただけですが、費用としては9.6万円マイナスとなっていくと。

ただ、空室として売れないとこれはわりと長期化します。例えば3ヶ月間空いているとかはきつくないですか?経営としては、この4室が全体でどうかとなります。20戸の部屋なら4室は2割です。実際に満室経営とかおいておいて、これらのマンション経営は7-8割は埋まってないと、結構採算は取れないと想定します。ホテル等は損益分岐点がそれくらいだったので。オーナーはローンの支払いとか諸費用を払うので、空室が嬉しい人はいないはずです(笑)

つまり空室であればそれだけで、売上が上がらないだけなんて話でなく、ローン等支払いに回せない、支払いがだぶつく、不動産経営は基本的に長期視点ですから(中古物件を改装してとかを除く、新築など)築30年ということは新築でそのまま持ってきたけど、30年経つと結構客付けがきついみたいな話はあちこちにあるのかなというところです。

そういう諸々を含めて、10万円×レトロアイデアで課題を払拭したのは素晴らしいアイデアだなというわけです。

投資前後を見ればもっと価値がある

わかりやすく記事では、150万かけてリフォームすればいけるというのに対してレトロアイデアで10万円の投資で改善したということになっています。ただ、140万削減出来たというのは評価として勿体ないわけです。

なぜなら、150万かけてリフォームしても、それで客付けできるかは不明です。あと150万掛けても記事にあるように投資回収がかかりすぎるんですね。築30年だと順調にやっていれば回収出来ているけど、持っている物件なので維持はしていきたいーくらいのテンションかもしれませんから。だからあえて投資するのは避けたいわけです。

10万円の投資であれば出来るし、やったところで回収は楽です。しかも、レトロ物件という見せ方でバリューを上げられるならば、家賃自体もアップできる、実際は数千円は上げられそうな感じがしますが、そういう価値アップもできます。これは面白いですよね。

価格や家賃を値下げしか視点にないとこういう価値アップを見落としがちです。

だからこそ、投資前後として、そもそもの課題は何か、どうするといいのか、そしてその後どうかまで見ていくと、つまり長期的に見ると、後から低コストでめちゃくちゃ良いコスパになったなあみたいな、じわじわくるアイデアなんじゃないかと思いました。

小さい試みやアイデアを馬鹿にしない

ここでこういった取り組みがすぐ出来るかは正直わからないんです。実際にアイデアを思いつく人は結構いるはずです。が、やる人がいない。あと、思い込みやバイアスに捕らわれて「レトロが強みです」なんて割り切れないんです(笑)

だから実行して試していくことが価値があります。多くはそれを出来ないということは肝に銘じておくと。そうすると、少しでもアイデアを持ってかつやった人はかなりの経験値となります。しかもですよ、それで結果や成果を得たら大勝利といっていいと僕は思います。

こういう事例は大勝利の話で脚色されがちというところです。実際はもっと泥臭く、効果のなかったこともあるし、うまくいかなかったこともあるし、アイデアがあっても動けないオーナーやクライアントもいたはずです。多分ですけどね。

だからこそ、少しでも考えてアイデアがあれば、なくても仮説を立てて動いてみるということが求められるし、それをやってどうかというところです。

とくに小さなアイデアはそれをやるのもコストはかからず、効果もすぐ分かるので小回りが効くわけです。だからやって損はないのではないかといつも思います。出来ない理由は多くは怠惰とか、時間がないなど言い訳ファーストというところでしょう(笑)ただ、とはいえ全て出来るわけでもないというのが実際ですよね。

アイデアや小さい試みをバカにせずトライを積み重ねた人や組織にはきっといいことあるぞと僕は思ってます。スピリチュアルな信仰ということではなく、本当に(笑)

記事を書いた人

シゴトクリエイター 大橋 弘宜
シゴトクリエイター 大橋 弘宜
ビジネスアイデアメディア「シゴクリ」運営者。まずアイデアを出すアイデアセッターであり、生まれてくるアイデアをビジネス化出来ないかを考え続け、手を動かすゼロイチ大好きアイデアマン。ビジネスアイデア相談やビジネス企画の実績多数あり。毎日生まれるアイデアから世のために貢献していくスタイルです。好きな言葉は三方良し。詳しい自己紹介仕事実績も合わせてご覧ください。お仕事メニューお問い合わせはお気軽にどうぞ。

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